Préstamos hipotecarios ¿Qué son las UVA´s y las UVI´s?

En el 2017 se implementaron nuevos mecanismos para ahorro y préstamo, especialmente orientados a los préstamos a largo plazo para compra o construcción de viviendas.

Usualmente se explica poco cómo funcionan estos mecanismos y el enfoque está puesto en la cuota a pagar al inicio. Por eso en esta recomendación marcamos las diferencias, los puntos positivos y los negativos de las UVAs y las UVIs.

1) ¿Qué son las UVI´s? y ¿Qué son las UVA´s?

Ambas unidades implican un cambio fuerte en la política económica, que no se difundió con claridad. No tanto por la posibilidad de otorgar préstamos hipotecarios a largo plazo o el monto de las cuotas, sino porque implican volver a una economía en donde las deudas se actualizan (dejando de lado si es una indexación o a una deuda de valor). Esta política económica (común en la argentina antes de los 90 y en todo el mundo desde siempre), se modificó con el objeto de frenar la inflación. Ahora volvemos al esquema anterior, luego de muchos años sin cambiar este principio básico económico.

Sean cuales sean las conclusiones al respecto de la modificación, el cambio es diametral.

a. UVI´s

La Ley 27271 generó los UVI´s (Unidades de Vivienda) con el objetivo de generar un sistema de ahorro para el fomento de la construcción de viviendas en moneda nacional (artículos 1 y 3). Para ese fin se creó una unidad de valor que equivale a «la milésima parte del valor promedio del metro cuadrado construido con destino a vivienda en la República Argentina» (1mt= 1000 uvis). Al 25 de abril de 2017, una UVI es igual a $19,07 (lo informa el BCRA en su página central), esto quiere decir que el metro cuadrado es igual a $19,070.

Pueden tener diferente formato, según sean una reserva de valor para el ahorro o para un préstamo (artículo 2):

a) Depósitos e cajas de ahorro UVIs. Su disponibilidad es pactable entre los 90 hasta los 180 días desde la fecha de su imposición.

b) Certificados de depósitos a plazo fijo nominativo de UVIs, transferible o no, y por un plazo mínimo de 180 días.

c) Préstamos hipotecarios.

d) Títulos valores UVIs, con o sin oferta pública por plazos no inferiores a 2 años.

Todos estos instrumentos deben liquidarse en pesos (artículo 3) y numerarse en UVI´s.

b. UVA´s

Son una unidad de ahorro previamente generada por el BCRA, su funcionamiento es similar, pero la actualización de la unidad no está atada al índice de la construcción, sino al Coeficiente de Estabilización de Referencia o CER (Ley 25.827 art. 66). El artículo 4 del Decreto de Necesidad y Urgencia. 214/2002) establece que el CER es la «tasa de variación diaria obtenida de la evolución mensual del Índice de Precios al Consumidor publicado por el INSTITUTO NACIONAL DE ESTADÍSTICA Y CENSOS»). A pesar de esta diferencia, la operatoria y la implementación fueron muy similares, lo que aumenta la confusión hoy en día, ya que aun luego de la ley, tenemos bancos ofreciendo esta herramienta y el BCRA promocionandola.

La principal diferencia es la tasa de actualización, y centralmente la relativa a qué pasa cuando se modifican las variables. Si bien en los UVIS la ley mantiene un esquema de estiramiento sin límite de las cuotas, en las UVAS el BCRA que los bancos «(e)n esa circunstancia, que deberá ser notificada al cliente – por medios electrónicos cuando sea posible- y ante su solicitud expresa de ejercer tal opción, la entidad financiera deberá extender en hasta 25 % el plazo originalmente previsto para el préstamo«. Estableció (comunicación sobre «Política de crédito» secc. 6 punto 6.1.1.3, modificada por Com. A. 6069) la obligación de informar, pero a diferencia de las UVIS fijó un límite para el estiramiento del plazo, saliendo de cualquier relación con el ingreso del consumidor (en el caso de las UVIS este límite siempre es el 30% del ingreso y se estira el préstamo cuanto haga falta).

En la práctica esto puede significar que, habiendo una gran diferencia entre los ingresos del consumidor y la fluctuación del índice CER, esta acumulación sea -al final de la vida del crédito- considerable. Ante esta disyuntiva, el consumidor solicitaría un plazo extra, pero dado que este plazo es limitado, la cuota puede sufrir un aumento enorme que esté fuera de la capacidad de pago.

2) ¿Se actualiza el capital? ¿Cómo?

Al estar atado el valor de la unidad de vivienda a un índice, el capital del préstamo a reintegrar en cada periodo se actualiza a la fecha de pago (art. 6). Esto genera que no se actualice todo lo adeudado, sino únicamente lo debido a la fecha del pago. El problema lo tenemos en los préstamos en los que el pago del capital es bajo al principio y alto al final (sistema francés), porque al momento de empezar a pagar una mayor proporción en concepto de capital, este ya tendrá el acumulado de todo lo aumentado antes y tendrá una mayor incidencia que la tasa.

La actualización es conforme el «índice del costo de la construcción para el Gran Buenos Aires que publica el INDEC para vivienda unifamiliar modelo 6» (art. 6).

Para tener una idea de la relación entre los distintos índices, de abril a diciembre del año pasado:

-el ICC tuvo un aumento del 23,8%,

-mientras que la inflación del IPC fue de 16,9%

-y el Coeficiente de Variación de Salarios (CVS) fue de 24,57% para privados y de 20,37% para públicos.

Como vemos, en el caso de los privados, los ingresos fueron mayores al aumento del costo de la construcción, mientras que para los empleados públicos, el aumento de los costos fue mayor, aumentando así la incidencia de la cuota en el ingreso total del consumidor.

Esta variación puede generar un aumento enorme en la cuota (por un desfazaje entre el costo de la construcción y la inflación en general, por ejemplo como sucedió hace dos años cuando se activó el PRO.CRE.AR), cuando esto suceda, el consumidor puede solicitarle al banco «extender el número de cuotas originalmente previstas cuando el importe de la cuota a pagar supere en un diez por ciento (10%) el valor de la cuota que hubiere resultado de haberse aplicado a ese préstamo un ajuste de capital por el Coeficiente de Variación de Salarios (CVS)» calculando esta diferencia desde el momento de la entrega del importe del préstamo (debemos interpretar que cualquier importe dado que es un contrato de consumo y no el total).

Esto genera un problema grande a la hora de poder efectivamente calcular esta diferencia! es difícil para el consumidor realizar estas cuentas, lo que requerirá en la práctica, para poder ejercer este derecho, que los bancos informen mensualmente el costo que debería corresponder a esa cuota con ajuste por variación de salarios, sino casi será imposible esta cuenta.

Siguiendo esta idea, el BCRA estableció que «(e)n esa circunstancia, que deberá ser notificada al cliente -por medios electrónicos cuando sea posible- y ante su solicitud expresa de ejercer tal opción, la -8- entidad financiera deberá extender el plazo originalmente previsto para el préstamo, observando que por dicha extensión de plazo la cuota no supere el 30 % de los ingresos computables» (comunicación sobre «Política de crédito» secc. 6 punto 6.2.1.4, modificada por Com. A. 6069)

Asumiendo que el consumidor puede conocer este número, se abre la posibilidad de solicitar, esta opción, debiendo extender el plazo originalmente previsto para el préstamo, observando que en dicha extensión de plazos, la cuota no supere el treinta por ciento (30%) de los ingresos computables. Esta solución, teóricamente, permitiría que nunca el desfazaje sea tal que no permita el pago de la cuota, aun cuando esto requiera que las cuotas se extiendan cuanto sea necesario sin límite.

3) ¿Las tasas son fijas o variables?

Pueden ser cualquiera de los dos (art. 6), lo que siempre va a ser variable es el calculo del capital. Como toda tasa que sea variable, debe estar atada a un índice oficial previamente informado y deben informarse también los costos asociados a la operatoria, así como suministrarse ejemplos de costos y ofertas en otros bancos de la plaza (otra manera de informarse de otras ofertas es buscar estos datos en la página del Banco Central.

4) Además de los plazos largos de los prestamos, ¿hay beneficios al utilizar estas herramientas para el ahorro?

Hay algunas exenciones impositivas que son muy interesantes (art. 9). Las cuentas corrientes o plazos fijos compuestos por UVIs están exentos del cálculo de los bienes personales. Sumado a esto las rentas percibidas por estas operatorias (y las de las inversiones bursátiles), así como los intereses, están exentas de ganancias para las personas físicas.

Esto está pensado para que todo el excedente vaya al ahorro en este sistema, fomentando la oferta de los préstamos hipotecarios.

El artículo 4 excluye de toda comisión (conforme el punto 2.3.2.1 de la Comunicación de Protección de los Usuarios de Servicios Financieros del BCRA: «servicios que prestan los sujetos obligados y, en tal sentido, pueden incluir retribuciones a su favor que excedan el costo de la prestación», el BCRA da como ejemplo de comisiones que están prohibidas las «apertura, mantenimiento, movimientos de fondos, consulta de saldos, etc.») o gasto de mantenimiento de las cuentas corrientes en UVI´s, no así de los cargos (conforme el mismo punto de la comunicación de protección de los usuarios: servicios que prestan terceros, por lo que solamente pueden ser transferidos al costo a los usuarios).

Ambas herramientas permiten asegurar el ahorro a largo plazo (ya que al compensar las fluctuaciones evitan la pérdida de valor de lo ahorrado) y consiguientemente, facilitan los préstamos a largo plazo. Sin embargo, dadas las fluctuaciones que la economía Argentina demuestra desde hace muchas decadas, este tipo de opciones a largo plazo generan, especialmente cuando estamos ante deudas que se actualizan automáticamente, algunos reparos.

Del bloque de Alejandro Perez Hazaña el día 26 de abril del 2017 en el programa “Me levanté cruzado” de la FM Cielo 91.7, conducido por Martin Strilinsky